房屋交易不鬧心 法官教你巧辨真假中介

近年來，伴隨著人們“安居夢(mèng)”的逐步實(shí)現(xiàn)，商品房買賣日益活躍，房產(chǎn)中介行業(yè)也不斷發(fā)展壯大，成了房屋交易過程中不可或缺的重要角色。雖然中介的出現(xiàn)為購房者提供了較為專業(yè)的服務(wù)和便利，但房屋交易的問題有時(shí)比較復(fù)雜，甚至還伴隨著一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

房屋買賣合同糾紛案件通常是由于房屋中介的居間行為涉及諸多違法違規(guī)操作，導(dǎo)致房屋租賃及買賣雙方當(dāng)事人出現(xiàn)信息不對(duì)稱、雙方過戶條件無法達(dá)成等問題，進(jìn)而產(chǎn)生糾紛。更有甚者，曾有中介為促成交易賺取傭金，主動(dòng)建議客戶采取“假離婚”的方式規(guī)避限購政策，這不但造成了家庭關(guān)系不睦，更有夫妻“假戲真做”最終離婚。

北京市第三中級(jí)人民法院法官通過分析涉房屋糾紛的案件發(fā)現(xiàn)，中介不當(dāng)行為廣泛存在于房屋買賣交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，且呈現(xiàn)出善于利用政策漏洞，規(guī)避被追責(zé)處罰的情形。因此，建議當(dāng)事人在進(jìn)行房屋購買、租賃時(shí)，一定要選擇正規(guī)房屋中介公司，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)止損，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或者通過民事訴訟途徑解決。

案例一 房產(chǎn)買賣受限 房主“假離婚”終成真

2016年1月，甘某通過某經(jīng)紀(jì)公司，與孔某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》，欲購買孔某名下一處位于北京市朝陽區(qū)的房屋，房屋成交價(jià)格為212萬元。但該套房子是孔某家庭的唯一房產(chǎn)，不符合“滿五年”交易，并且稅費(fèi)還比較高。

為了促成交易，中介業(yè)務(wù)員小李便建議出賣人孔某與其妻子王某“假離婚”，欲通過這種方式達(dá)到并促成“滿五唯一”條件。在小李的極力規(guī)勸下，孔某與妻子辦理了離婚手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)移登記至妻子名下。隨后，買賣雙方順利簽訂了房屋買賣合同，甘某又支付了50萬元定金，并與孔某約定在4月30日前完成房屋交付。

原本以為房子很快就能成交，誰知最后卻在履行合同的環(huán)節(jié)中發(fā)生了糾紛。孔某妻子突然提出撤除網(wǎng)簽，隨后，孔某也明確表示不同意賣房。買賣雙方因此鬧到了法院。

甘某認(rèn)為，孔某夫妻不僅沒有按約定的時(shí)間交房，還將已經(jīng)簽訂合同的房屋進(jìn)行二次抵押，種種原因?qū)е路课葑罱K沒有完成網(wǎng)簽和交付。

綜上，一審法院經(jīng)審理判決：甘某與王某繼續(xù)履行與孔某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，王某二人騰空房屋并配合甘某辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。北京市第三中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，根據(jù)雙方合同約定和各自履行情況，一審法院判決繼續(xù)履行合同并無不當(dāng)。孔某不服提起上訴，二審判決維持原判。

北京市第三中級(jí)法院審監(jiān)庭 孫棟法官

法官說：法院在案件審理過程中了解到，孔某向法院表示其和妻子“假離婚”后，雙方因賣房的事情爭吵不斷，已影響了家庭的正常生活，感情日益冷淡，目前已不打算再復(fù)婚，請(qǐng)勿將婚姻作為合同交易的“籌碼”，影響正常的家庭關(guān)系。

案例二 一房三賣，“戲精”中介與黑心賣家唱雙簧

2013年5月，宛某將自己名下位于北京市朝陽區(qū)的一套房屋掛在A中介公司麗都店出售，喬某是麗都店的店長。購房人朱某在交付給宛某345萬元的首付款后，10月15日喬某公司為朱某辦理了網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。

2013年9月，宛某又將這套房產(chǎn)掛在B中介公司進(jìn)行出售。9月17日，購房人陳某在B中介公司與宛某簽訂房屋預(yù)售合同，并向宛某支付了首付款。一個(gè)月后，陳某網(wǎng)簽時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)已經(jīng)被朱某網(wǎng)簽，經(jīng)協(xié)商未果后起訴至法院。當(dāng)年11月，陳某又向法院提出財(cái)產(chǎn)保全，保全宛某名下263萬余元的財(cái)產(chǎn)。

誰知這套房子買賣還沒結(jié)束。同年11月，王某通過A公司的喬某得知，宛某的房子正在出售。喬某以少交中介費(fèi)為由，說服王某與宛某又在C中介公司簽訂了房屋預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定購房價(jià)格為510萬元。在王某支付了300萬元首付款后，宛某給了喬某30萬元好處費(fèi)。2014年1月，王某委托C公司進(jìn)行網(wǎng)簽，該公司還把房屋鑰匙交付給王某。本以為能順利網(wǎng)簽，卻沒想到一個(gè)月后，喬某稱該房屋因債務(wù)糾紛無法網(wǎng)簽。于是，王某向法院提起民事訴訟，這才了解到要買的這套房子早已涉民事訴訟并被保全。

為得到房屋尾款，宛某在王某提起民事起訴后，向他出示了偽造的民事裁定書，將保全財(cái)產(chǎn)篡改為人民幣9638392元，以證明其有償還能力。喬某因收取了宛某好處費(fèi)，便伙同宛某一起謊稱只有王某付了尾款住進(jìn)去，才能得到該房屋所有權(quán)。另外，喬某還提供了虛假的資金監(jiān)管賬戶，催促王某將尾款210萬元轉(zhuǎn)入該賬戶，并出具了蓋有偽造公章的收據(jù)。

最后，王某通過銀行查賬及通過公司核實(shí)發(fā)現(xiàn)，喬某提供的資金監(jiān)管賬戶是虛假的，而他也早在兩個(gè)月前就已經(jīng)從公司離職。

法院經(jīng)審理認(rèn)定，被告人宛某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十三年，剝奪政治權(quán)利三年，并處罰金人民幣十三萬元；被告人喬某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑八年，剝奪政治權(quán)利一年，并處罰金人民幣八萬元。

北京市第三中級(jí)法院刑二庭 張媛法官

法官說：我們?cè)趯徖碓摪笗r(shí)發(fā)現(xiàn)，中介喬某隱瞞了自己從房屋中介公司離職的事實(shí)及房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)情況，利用客戶對(duì)其身份的信賴，伙同賣方共同損害買方利益。在此，我們建議：房屋中介公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)中介人員的規(guī)范化管理，購房者亦應(yīng)當(dāng)保持警惕，核實(shí)房屋中介人員的身份及房屋產(chǎn)權(quán)狀況，及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽，保證合法權(quán)益。

案例三 偽造公司出租房源 強(qiáng)迫租客違約盈利

2016年11月，小劉和大劉共同出資購買了北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的營業(yè)執(zhí)照，準(zhǔn)備合謀通過強(qiáng)迫客戶交納本來無需交納的費(fèi)用，以及制造客戶“違約”來獲取非法利益。隨后，小劉和大劉先后聯(lián)合李某等人以上述公司的名義及偽造的“北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司財(cái)務(wù)專用章”，非法從事房屋租賃中介活動(dòng)。

二人將手里掌握的多套房源交由團(tuán)伙成員對(duì)外出租。當(dāng)租客按照合同約定將租金、押金、管理費(fèi)等款項(xiàng)打入李某的銀行賬戶并入住租賃房屋后，小劉的團(tuán)伙成員便以語言威脅、辱罵、騷擾等方式強(qiáng)迫租客交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、中介費(fèi)等額外費(fèi)用，并聲稱若不交納就構(gòu)成“違約”，必須搬離所居住的房屋，但租客被迫搬離后理應(yīng)退還的剩余款項(xiàng)亦會(huì)被強(qiáng)行扣除。有的租客即使按他們的要求交納了額外費(fèi)用，仍會(huì)被小劉團(tuán)伙以各種理由認(rèn)定為“違約”。

截至2017年9月案發(fā)時(shí)，25名租客被強(qiáng)行收取或者因“違約”被強(qiáng)行扣除的錢款共計(jì)30萬余元人民幣。法院經(jīng)審理后，以敲詐勒索罪判處小劉等7人一年六個(gè)月至七年不等的刑期，并處罰金。

北京市第三中級(jí)法院刑二庭 張媛法官

法官說：我們?cè)趯徖碓摪笗r(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋租賃領(lǐng)域的黑中介犯罪以敲詐勒索罪為主，作案手段相似，都是以低中介費(fèi)手段誘惑被害人簽訂租賃合同，后制造違約假象，進(jìn)而驅(qū)趕租客扣留租金。在此，我們建議：承租人應(yīng)當(dāng)盡量選擇正規(guī)的中介公司或線上租賃平臺(tái)，不要貪圖低中介費(fèi)，面對(duì)黑中介的敲詐勒索行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)警。

【法官提示】

從以往審理過的房屋糾紛案件發(fā)現(xiàn)，中介不當(dāng)行為廣泛存在于房屋買賣交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，且呈現(xiàn)出善于利用政策漏洞，規(guī)避被追責(zé)處罰的情形。一些中介不從提高自身服務(wù)質(zhì)量著手，反倒鉆營投機(jī)取巧，為了賺取傭金，欺瞞買賣雙方，采取違法違規(guī)手段促成交易，這種行為雖在短時(shí)間內(nèi)“抹平”了所謂的交易或溝通障礙，但不可避免地將對(duì)日后雙方產(chǎn)生分歧與糾紛埋下巨大隱患。長遠(yuǎn)來看，即使相關(guān)房屋買賣合同已履行完畢，因中介的不當(dāng)行為所造成的潛在不確定因素仍然存在，矛盾可能隨時(shí)爆發(fā)，留下隱患。

我們總結(jié)了涉及房屋中介案件發(fā)現(xiàn)，由中介不當(dāng)行為引發(fā)房屋買賣合同糾紛的民事案件，主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)方面的特征：1.發(fā)生在房屋交易的各個(gè)環(huán)節(jié)；2.善于利用制度的漏洞。通過社會(huì)調(diào)查，一些中介利用人為制造“滿五唯一”條件為交易主體規(guī)避稅費(fèi)成為一種常態(tài)，簽訂“陰陽合同”也屢見不鮮；3.被追責(zé)率較低。一些案件需追加中介參加訴訟而未追加，又或即使中介作為第三人加入訴訟，卻囿于當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，未能厘清中介的責(zé)任，最終造成買賣雙方為損失買單，中介未被依法追責(zé)。

在審理涉及房屋中介的刑事案件過程中發(fā)現(xiàn)，此類案件主要有以下三個(gè)特點(diǎn)：

第一，犯罪主體多具有中介職業(yè)背景

據(jù)統(tǒng)計(jì)，涉案公司（被告單位）主要包括兩類：一是已取得工商營業(yè)執(zhí)照且經(jīng)營范圍為房屋中介業(yè)務(wù)的正規(guī)中介公司，集中在房屋買賣領(lǐng)域，約占40%；二是通過購買其他公司營業(yè)執(zhí)照等非法定程序取得工商營業(yè)執(zhí)照，且成立后以實(shí)施犯罪為主要活動(dòng)的“黑中介”公司，集中在房屋租賃領(lǐng)域，約占60%。

被告人主要包括三類：分別為冒充房屋中介的人員、正規(guī)中介公司的從業(yè)人員及離職中介人員、“黑中介”公司的從業(yè)人員。涉案人員通常具有中介公司的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉房屋交易流程，往往利用被害人在房屋交易領(lǐng)域的知識(shí)空白及信息不對(duì)稱等劣勢，實(shí)施相關(guān)犯罪行為。例如，有人隱瞞自己已經(jīng)從房屋中介公司離職的事實(shí)，利用老客戶對(duì)其身份的信賴實(shí)施詐騙行為，比如案例二中的喬某正是隱瞞離職情況，實(shí)施詐騙行為；也有中介人員收取好處費(fèi)后幫助賣方隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵，串通賣方騙取買方錢款；此外，還有人雖是正規(guī)中介公司的從業(yè)人員，但其利用被害人渴望低中介費(fèi)的心理，伙同“黑中介”實(shí)施犯罪行為。

第二，多發(fā)領(lǐng)域因案由不同呈現(xiàn)差異

房屋交易領(lǐng)域包括房屋買賣領(lǐng)域及房屋租賃領(lǐng)域，其中敲詐勒索案件多發(fā)于房屋租賃領(lǐng)域，其他案由則多發(fā)于房屋買賣領(lǐng)域。此外，二手房買賣領(lǐng)域是實(shí)施犯罪的重災(zāi)區(qū)，涉一手房的犯罪案件極少。這是因?yàn)椋阂环矫媸車艺哂绊懀本┑纫痪€城市的房屋交易市場以二手房為主，新房存量較少；另一方面，二手房交易程序繁瑣，產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)較高，存在作案空間。例如，有的購房人交付首付款后才發(fā)現(xiàn)，房屋已被房主出售給他人或房屋存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形，因此遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

第三，犯罪手段呈現(xiàn)多樣性與共通性

其一，房屋租賃領(lǐng)域的犯罪以敲詐勒索為典型代表，犯罪手段具有共通性。涉案中介人員敲詐勒索的常見套路為：通過發(fā)布低價(jià)房源信息或承諾零中介費(fèi)等手段，誘惑被害人簽訂租賃合同后，以言語威脅、辱罵、騷擾等方式強(qiáng)迫被害人交納物業(yè)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等額外費(fèi)用，若租戶不交納則制造違約假象，并雇用打手強(qiáng)迫被害人搬離房屋，且拒不退還房租；也有部分“黑中介”通過威脅正規(guī)中介公司，壟斷特定小區(qū)的二手房買賣、租賃等中介業(yè)務(wù)，向租戶或買賣雙方索要合作費(fèi)、好處費(fèi)。

其二，房屋買賣領(lǐng)域的犯罪以合同詐騙、詐騙為主，犯罪手段呈現(xiàn)多樣性。中介人員與賣方串通，損害買方利益的案件居多。常見犯罪手段包括：1.隱瞞房屋已被出售的事實(shí)，并重復(fù)銷售，賺取雙重中介費(fèi)及賣方好處費(fèi)；2.以資金托管為名讓被害人將錢款打到其個(gè)人賬戶；3.虛構(gòu)具有代理銷售房屋的資質(zhì)或者購買回遷房的資格，通過偽造虛假文件甚至法院文書的方式騙取錢款；4.以收取稅費(fèi)、辦事費(fèi)、排號(hào)費(fèi)、訂金、裝修款為由騙取他人錢款。部分涉案中介人員還采用釣魚式詐騙的手段，通過退還部分錢款的方式獲取被害人信任，以騙取更多的錢款。

針對(duì)涉房屋中介案件的上述特點(diǎn)，我們給購房人、租客、中介公司以及監(jiān)管部門等提出以下建議：

1.對(duì)房屋購買人的建議

第一，選擇正規(guī)房屋中介公司，切忌貪圖廉價(jià)中介費(fèi)。購房人不僅要留心營業(yè)執(zhí)照的業(yè)務(wù)范圍以確保公司具有房產(chǎn)中介資質(zhì)，還需綜合考量公司的口碑、專業(yè)度、注冊(cè)資金、員工形象、程序透明度等因素。第二，房屋中介人員的流動(dòng)性較強(qiáng)，需及時(shí)核實(shí)中介人員的在職情況。第三，購房資金應(yīng)當(dāng)通過第三方資金托管賬戶等資金監(jiān)管方式匯入，謹(jǐn)慎核實(shí)監(jiān)管賬戶的真實(shí)性，切忌將錢款直接轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶。第四，中介人員可能會(huì)提供虛假文件或法院文書，甚至以交付鑰匙的方式取得購房者信任以實(shí)施詐騙行為，購房者應(yīng)當(dāng)保持警惕，核實(shí)文件真?zhèn)巍５谖澹瑧?yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽，鎖定房屋狀態(tài)，有效避免一房多賣；一旦發(fā)現(xiàn)問題，需及時(shí)止損，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或者通過民事訴訟途徑解決。

2.對(duì)房屋租賃人的建議

第一，選擇正規(guī)中介公司或者線上租賃平臺(tái)，避免與個(gè)體中介直接交易，以有效降低風(fēng)險(xiǎn)。第二，司法實(shí)踐中，二房東收取租金后“跑路”的情況時(shí)有發(fā)生，若選擇個(gè)體中介，必須核實(shí)其出租或轉(zhuǎn)租權(quán)限。第三，錢款交易應(yīng)通過第三方監(jiān)管平臺(tái)或直接打到公司賬戶，并索要收據(jù)、發(fā)票等交易憑證。第四，提高維權(quán)意識(shí)，面對(duì)“黑中介”的敲詐勒索，不要忍氣吞聲，應(yīng)及時(shí)報(bào)警。

3.對(duì)房屋中介公司的建議

第一，中介公司應(yīng)當(dāng)審慎核實(shí)房源，避免交易房屋存在產(chǎn)權(quán)瑕疵。第二，中介公司應(yīng)建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，培養(yǎng)從業(yè)人員的職業(yè)責(zé)任感，嚴(yán)懲違規(guī)中介人員。第三，中介公司應(yīng)設(shè)立專門的資金托管賬戶，待房屋順利過戶后方可由買方賬戶轉(zhuǎn)入賣方賬戶。第四，中介公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，平等對(duì)待買賣雙方當(dāng)事人，確保中立立場。第五，中介公司嚴(yán)守企業(yè)信譽(yù)，將優(yōu)質(zhì)的業(yè)內(nèi)口碑作為企業(yè)生命線。

4.對(duì)監(jiān)管部門的建議

第一，監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)房屋中介公司的規(guī)范化管理。房地產(chǎn)管理部門、工商管理部門應(yīng)要求房屋中介機(jī)構(gòu)在顯著位置懸掛工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記、房屋經(jīng)紀(jì)備案證書、經(jīng)紀(jì)人員資格證書及相關(guān)投訴電話，便于客戶查詢與監(jiān)督。第二，監(jiān)管部門可考慮設(shè)立房屋中介黑名單制度。中介人員如果存在不法行為，應(yīng)當(dāng)視具體情形將相關(guān)從業(yè)人員或中介公司立即拉入黑名單，并及時(shí)向社會(huì)公示。第三，監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)廣告發(fā)布商的監(jiān)管，杜絕無資質(zhì)的中介公司散布小廣告，并加大對(duì)違法廣告的懲處力度，斬?cái)嗖环◤V告推送的鏈條。